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友人がマンションを借りることになり、保証人を頼まれた。
3年契約ということなので保証人を引き受けたが、保証人にはどんな責任があるのか。また、更新後も責任はあるのか。

保証人は原則として貸借人の一切について責任を負うことになる。

更新後についても同じ。
保証人には「連帯保証人」と呼ばれる保証人がいます。
これは契約に際して連帯保証することを承諾するのですが、実際にはこの連帯保証であることが多いのです。
そこで保証人の責任ですが、保証人は責務者（借家人）が債権者（家主）に対して負っている債務を履行しない場合－例えば、家賃の支払いを怠った場合にその債務を履行する責任があります。更新後は債務の内容が具体的に変更されない限り、今までの契約と同じものと考えられます。保証債務は賃貸借契約が終了すれば消滅します。
（「3年契約」というのが保証契約について定めた期間ならな、賃貸借契約が更新されても保証契約は消滅します。）

畳敷の部屋を今流行のフローリングに替えた。家主から契約違反と指摘されたが…。

事前に家主と相談するのがマナー

借り主は貸借家屋を本来の用法に従って使用する義務を負っております。
家主に無断で大幅な改修工事をすることは、それを禁止するような特約がない場合においても、原則としてその義務に違反することになります。
事前に家主とよく相談のうえ改修するのがマナーです。「古い畳をきれいなフローリングに変えたのだから、家主にも得」といった自分にとって都合のいい解釈はまず通りません。

マンションの一室を借りているが、配水管が詰まって階下の部屋の家財道具が水浸しとなった。責任は誰に？

階下の人と家主に対してそれぞれ賠償責任を負う必要がある。

借家人は借りている部屋を借家人として一般に要求されるだけの注意をもって保管する義務（善管注意義務）を負っています。
配水管の詰まりがあなたの不注意によるものなら、あなたは階下の人に対しては不法行為による損害賠償責任として水浸しとなった家財道具の損害を賠償しなければなりません。
家主に対しては善管注意義務違反として配水管の修理費用、壁・床等の汚れた建物部分の修理費用を負担しなければなりません。
水漏れが建物の構造上の欠陥や配管ミス、あるいは本管の損傷等によるものであれば家主が損害賠償責任を負います。

老朽化したアパートを安い家賃につられて借りたが、ひどい雨漏りに耐えられず修繕した。修繕費は家主・借家人のどちらの負担になるのか。

修繕費があまりにも高額な場合は家主の修繕義務は免除

家屋の賃貸借契約では借家が破損して居住に支障が生じるような場合には、原則として家主の負担で修繕する必要があります。
しかし、賃貸借契約書に家主の修繕義務を免除する特約があったり、家賃が他と比較して極端に安い場合には家主は修繕義務を負わないことがあります。また、修繕が物理的に不可能な場合や、修繕費が高額で経済的に不可能な場合にも家主の修繕義務が免除されます。
借家がかなり古く、修繕するのには新築程度の費用がかかるのなら、経済的に修繕が不可能ということになりますので賃貸借契約が解除されることも考えられるでしょう。安い家賃につられることのないように気を付けましょう。

契約書に、次のようなことが決めてありますが、違反した場合どうなりますか？
(1)子供が生まれたら建物を明け渡すこと
(2)犬・猫・小鳥等のペットの飼育を禁止する

特約が法律的に見てすべて有効とはかぎらないが、
借家人の立場も考える必要がある。

契約で決めたことは、原則としては守る必要があり、契約に違反した場合には、違反の程度、回数等にもよりますが、家主から契約が解除されることもあります。
しかし、契約で決めたことであっても、社会常識からみてもあまりにも借主にとって不当な契約は、無効とされる場合もあります。
子供を育てるということは、社会生活をしていく上で必要不可欠なことで、「子供が生まれたら出ていく」という契約は、社会常識に反すると思われますので、特別な事情のない限り、無効とされる可能性が高いと思われます。
ペットを飼ってはいけないという契約は、鳴き声、悪臭等により他人に迷惑をかける可能性が高く、原則的には、有効であると考えられます。

直接苦情を言うことはできるか？

共同生活者の共同の利益に反する場合は家主に代わって
苦情を言うことができる。

廊下に物や自転車を置くことは、通路を狭くし日常生活に不便をきたすだけでなく、災害時の避難や防災活動の妨害となる危険な行為です。
賃貸マンションの場合は賃貸契約書で禁止されているはずです。家主は借家人に平和に居住させる義務を負っているわけなので、あなたは家主が隣室の住人に注意をするよう請求する権利があります。
家主が積極的に動いてくれないとき、あなたが直隣室の住人に対して廊下に自転車を置かないように注意することができるかということですが、共同生活の共同の利益に反する妨害行為であるために家主に代わって苦情を言うことができます。

アパートの階段から落ちて大怪我をしました。家主に賠償責任を問うことができますか？

不可抗力や入居者の不注意によるものならば責任は問えない
入居者の転落事故がアパートの階段の設置又は保存の瑕疵（工作物が通常備えているべき安全な性状又は設備を欠いていること）に起因する場合には家主は、入居者に対して、工作物責任を負うことになります。
階段については、まず、建築基準法施行令に階段の幅及びその踊り場の幅、階段の蹴上げ及び踏面の寸法、階段及びその踊り場の手すり等に関して規定がありますので、本件階段がこれらの規定に違反している場合には、瑕疵が認められます。
しかし、全く予想外の強風、豪雨といった不可抗力によって階段が破壊されて転落した場合や入居者の通常の利用方法に即しない行動により転落した場合には、家主の工作物責任は生じません。

貸借人は、ベランダを専用使用したり、屋上を物干し場に使用して構わないのでしょうか？

共用部分を専用使用することはできない

ベランダが居室に隣接している場合は、専用使用権があります。専用使用といっても緊急の避難の必要性、水はけの確保、外観の確保の観点等からおのずと使用方法に制限があります。
例えばマンションのベランダにスチール製の物置を設置することやベランダを温室に改築する等の行為は、緊急避難が困難となるなど、問題が生じますので許されません。
またマンション等の屋上に物干し場を設置することについては、屋上はその建物の屋根としての外観を維持し、あるいはエレベーターの機械室や貯水槽等を設置するための共用部分であり、しかも賃貸居室と離れた場所にあるわけですから、居室の賃貸人が物干し場として屋上を専用使用することは出来ません。